Только сообщили знакомым, что собираетесь продать землю, как услышали хоровое пение, убеждающее вас найти риелтора? Беспокойство объяснимо: сделка кажется сложной, а на кону внушительные суммы. Но неужели нельзя обойтись без посредника и продать земельный участок самостоятельно? Можно! Для этого нужно собрать все необходимые документы, определить цену, найти покупателя, правильно составить договор и не забыть уплатить налоги. Уже появились сомнения, стоит ли делать всё это самому? Доска объявлений Zvato.ru развеет все сомнения и объяснит, как избежать ошибок.
Собираем документы для продажи
Это самый сложный этап, благо, прогресс позволяет избежать знакомства со всеми прелестями бюрократической машины. Давайте сразу к делу, чтобы продать участок земли, вам нужно собрать довольно объемный пакет документов, как обязательных, так и тех, которые повысят доверие потенциального покупателя. Что в него входит и где всё это искать?
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ подтвердит, что именно вы являетесь собственником земли и вообще имеете право её продавать. С этой задачей справится также свидетельство о праве собственности на землю, если оно у вас есть (выдавалось до 2016 года), но выписка из ЕГРН всё равно понадобится. Зачем? Во-первых, с 2017 года она заменила кадастровый паспорт, в котором содержалась вся ключевая информация о земельном участке, во-вторых, в ней содержится информация о наличии обременений, ограничений или арестов, что крайне важно для будущего собственника.
Получить такую выписку можно в офисах Росреестра, в МФЦ или в электронном виде через сайт Росреестра. Это займёт 3 рабочих дня.
Обратите внимание, что вы не сможете получить выписку и продать земельный участок, если он не стоит на кадастровом учёте. Любая сделка с недвижимым имуществом, не поставленным на учёт, будет признана ничтожной. Если вы не знаете, ставился ли ваш участок на учёт, обратитесь с запросом в Росреестр или найдите все имеющиеся у вас документы и посмотрите указан ли там кадастровый номер. Если да — участок поставлен на учёт, если нет — займитесь этим вопросом и как можно раньше.
2. Межевой план. В этом документе обозначаются границы земельного надела, его расположение, размеры, координаты поворотных точек и наличие на территории участка капитальных и иных строений. Все эти сведения отображаются на чертежах. Для покупателя наличие межевого плана важно, если он планирует строительство на данном участке, проведение дополнительных коммуникаций, а также гарантирует отсутствие земельных споров с соседями. Как вы понимаете, это существенно повышает ваши шансы продать земельный участок быстро и выгодно.
Если межевание участка ранее не проводилось, обратитесь к кадастровому инженеру для составления межевого плана. Не знаете, проводилась данная процедура или нет? Найдите свои сотки на публичной кадастровой карте (легко найти по запросу в интернете), если там отображаются его границы – межевой план составлялся. В таком случае, даже если его нет у вас на руках, можно обратится в Росреестр, где обязательно хранится второй экземпляр.
3. Правоустанавливающие документы на землю и постройки, если таковые имеются на территории. Что это за документы? Те самые, в результате которых у вас возникло право собственности, например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследовании, решение местной администрации о выделении земли, постановление суда. Думаем, объяснять, где взять эти документы не стоит. Или стоит? Любой из этих документов хранится у вас, разбирайте антресоли, папки или где ещё вы можете хранить важные документы. Если же поиски не увенчались успехом, поздравляем – вам все-таки придется познать все прелести бюрократической машины в попытках восстановить их! Но это — не тема данной статьи.
Кстати, если постройки не зарегистрированы, стоит это сделать, иначе у будущего владельца появятся вопросы о законности этих строений.
4. Нотариально оформленное согласие второго супруга, если участок является совместно нажитым имуществом, или других собственников, если участок находится в долевой собственности. Даже если вам вдруг удастся продать землю без такого согласия, сделка легко может быть оспорена, и головная боль будет обеспечена не только покупателю, но и вам. Ах, да, возмещать убытки тоже придется вам. Так что постарайтесь убедить супруга в необходимости продажи, если он не разделяет ваше решение.
5. Справка об отсутствии задолженности по уплате налогов. Подкованный приобретатель обязательно поинтересуется такой справкой, а её отсутствие заставит подозревать вас в мошенничестве. Попробуйте сами доверять человеку, который продаёт земельный участок, но не может предоставить документы, что с ним все чисто!
6. Дополнительно могут потребоваться и другие документы, например, если одним из собственников является несовершеннолетний, или сделка осуществляется через представителей, или земля приобретается в ипотеку. О необходимости дополнительных бумаг вы можете узнать в МФЦ или при оформлении сделки у нотариуса.
Не лишним будет сделать копии всех задействованных документов.
Как оценить участок?
«И здесь правила? За сколько хочу, за столько и продаю, земельный участок же мой!» — если это ваши мысли после прочтения заголовка, вы абсолютно правы. Но вот ваш сосед продает свой участок в 2 раза больше вашего в 2 раза дешевле. Имеет право, так хочет. И вообще вся земля в радиусе 20 километров продается в 2 раза дешевле. Как думаете, быстро найдется ваш заветный покупатель? А может быть и обратная ситуация, да здравствует упущенная выгода!
Понимаете к чему всё это? Устанавливая цену на свои владения нельзя игнорировать рынок. Тут у вас 2 пути: обратиться к профессиональному оценщику или попробовать проанализировать среднюю рыночную стоимость на аналогичные участки в вашем регионе самостоятельно.
Преимущество оценки профессионалом в том, что он может обратить внимание на факторы, которые существенно повысят ценность вашей недвижимости, а отчет, составленный оценщиком поможет обосновать цену.
Но если не хочется тратиться на оценщика, мониторьте цены на максимально похожие участки на интернет-ресурсах и досках объявлений. Максимально похожие – это не только про площадь и географическое положение. На стоимость влияет много других факторов. Вот некоторые из них:
- Близость к городу и значимым объекты инфраструктуры
- Вид разрешенного использования
- Рельеф, качество грунта, окружающая среда
- Инженерные коммуникации и транспортное обеспечение
- Ухоженность участка и наличие построек
- Расположение грунтовых вод
Хотите продать как можно быстрее? Ставьте цену чуть ниже средней по рынку. Имеете в запасе время? Обратите внимание, что летом и весной цены на землю в среднем на 30% выше из-за растущего спроса.
Как найти покупателя?
Первым делом необходимо подготовить объект к просмотрам, например, провести уборку, снести ветхие конструкции и т.д. Если вы продаёте земельный участок сельскохозяйственного назначения сообщите о своем намерении в местную администрацию. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки таких земель, если получите отказ или тишину в ответ – смело переходите к поиску покупателей.
Несмотря на то, что все ресурсы по-прежнему советуют самые разные способы, наиболее эффективным по-прежнему остаётся размещение информации на доске объявлений. Готовы представить своё предложение в выгодном свете? Для объявления используйте качественные фотографии с разных ракурсов, причем не только самого участка, но и размещённых на нем построек и прилегающих объектов инфраструктуры.
В объявлении обязательно указывайте точный адрес, площадь и все способные повлиять на цену факторы, описанные в предыдущем пункте. Существенно ускорит процесс и повысит доверие указание кадастрового номера и перечисление всех имеющихся документов.
Цену указывайте сразу, это отсеет тех, кто не готов платить. То же самое касается и возможных недостатков ведь, скрыв их в объявлении, вы потратите время на показ участка тем, для кого эти недостатки могут оказаться решающими. К тому же, сокрытие некоторой информации повлечет за собой в дальнейшем судебные тяжбы.
Не оттягивайте показы и подготовьте оригиналы всех документов, если всё пройдёт успешно, договаривайтесь о встрече для заключения договора.
Нюансы заключения договора купли-продажи
Договор можно заключить самостоятельно в простой письменной форме или обратиться к нотариусу (более безопасный вариант).
Договор купли-продажи земельного участка является типовым и его образец несложно найти в интернете и при необходимости адаптировать под свой случай. Обязательно проверьте наличие в договоре следующих данных:
- Паспортные данные продавца и покупателя;
- Кадастровый номер, адрес и размер участка;
- Номер и вид правоустанавливающего документа;
- Цена продаваемого объекта;
- Права и обязанности сторон;
- Порядок проведения расчётов;
- Наличие или отсутствие обременений;
- Ответственность за неисполнение условий договора;
- Подпись и дата оформления.
Исключая перечисленные условия вы рискуете не продать земельный участок или наткнуться на мошенников. Также есть условия, которые по закону нельзя включить в договор. Например, право на выкуп участка обратно, а также условия, ограничивающие право собственности покупателя.
Договор заключается в 3 экземплярах. Один остаётся у вас, второй – у покупателя, третий передаётся в Росреестр. Не лишним будет одновременно с договором составить акт приема-передачи.
Подача документов в Росреестр
Подписали договор, радуетесь, что удалось продать землю, и расслабились? Рано! Хватайте покупателя и отправляйтесь в МФЦ или офис Росреестра со всеми документами и договором. Пока вы подаёте заявление о передачи прав собственности, покупатель оплатит госпошлину и получит расписку с датой готовности бумаг. Вот теперь всё! Как только документы будут готовы покупатель станет новым собственником земельного участка.
Если есть сомнения по поводу порядка передачи денег, самый распространенный вариант - аренда банковской ячейки, к которой вы получите доступ только после того, как будете иметь на руках зарегистрированный договор купли-продажи. Это наиболее безопасный способ передачи средств, защищающий обе стороны.
Какие налоги нужно уплатить при продаже?
А теперь самое неприятное, что нужно знать при продаже земельного участка. Придется подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ — налог на доход физических лиц. Но есть и хорошие новости. Вы можете быть освобождены от уплаты налога. В каких случаях?
- Во-первых, если покупали участок дороже, чем продали. Логично, ведь дохода вы не получили.
- Во-вторых, если владели участком не менее 5 лет.
- В-третьих, если участок вами унаследован, приватизирован, получен в дар или в результате договора с пожизненным иждивением, и вы владели им не менее 3 лет.
Подать декларацию всё равно придется, но при подтверждении одного из этих обстоятельств налог начислен не будет.
Поздравляем с успешной продажей!
