Если вы – покупатель квартиры
Для большинства из нас покупка квартиры – это самая важная и долгожданная сделка в жизни. Как же совершить покупку с наименьшим риском потерь? Сначала вам нужно определиться: готовы ли вы заниматься поисками желанной квартиры и оформлением сделки сами или привлечете риэлтора. Отыскать жилье при наличии свободного времени можно и самостоятельно. Однако при установлении подлинности необходимых для сделки документов, выяснении наличия прав продавца на продаваемое имущество, возможного наличия прав на недвижимость иных лиц, выяснении вероятных оснований для признания сделки купли-продажи жилья в будущем недействительной следует быть предельно внимательным. А для сведения к минимуму факторов риска лучше всего обратиться к квалифицированному специалисту, имеющему опыт ведения дел в данной отрасли права. Согласно статистике, около 95% неудач (в том числе случаев мошенничества, опасных ошибок при оформлении документов) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами «один на один».
В среднем риэлторские агентства берут за свои услуги 5 – 10% от стоимости квартиры. Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту. Немаловажным преимуществом является наличие договора страхования гражданской ответственности риэлтора перед клиентом: если сделка не состоится, окажется неудачной либо будет признана недействительной, то страховщик выплатит компенсацию. Условия выплаты, порядок расчетов и предельные размеры компенсации указываются в договоре риэлтора со страховщиком, так что попросите показать вам этот документ и проследите, чтобы ссылка на него была включена в ваш договор с риэлторским агентством. Также рекомендуем вам предусмотреть в договоре ситуацию, если квартира не будет найдена или предложенные агентством варианты не будут удовлетворять вашим требованиям: какой стороне и какие компенсации причитаются.
Возможен, к примеру, вариант следующий: риэлтор обязуется предоставить для осмотра не менее пяти квартир, соответствующих вашей заявке (заявка должна быть подробной: задайте конкретные параметры искомого вами жилья, ведь в случае несоответствия вашим требованиям предложений, найденных риэлтором, это поможет вам вернуть плату за поиск квартиры). Если агентство не предоставит вам своевременно информацию о подходящих квартирах, то специалист лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт прописан в договоре). В случае вашего отказа от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом. Если вы определились с выбором квартиры, которую хотели бы приобрести, следует помнить, что существуют категории граждан, заключение сделок с которыми может привести к наступлению негативных правовых последствий. К ним можно отнести:
- лиц, признанных судом невменяемыми, недееспособными, ограниченно дееспособными. Эти лица не вправе самостоятельно заключать сделки. Информация о таких судебных решениях имеется в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина;
- лиц, состоящих на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Даже если на момент заключения договора не будет решения суда о недееспособности такого продавца, сделка впоследствии все равно может быть оспорена ввиду того, что была совершена гражданином «дееспособным, но не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки» (ст. 177 Гражданского кодекса РФ);
- лиц, находящихся в предсмертном состоянии. В случае смерти продавца до госрегистрации сделки, скорее всего, договор придется расторгнуть, также не исключены проблемы с возвратом авансов и задатков, выданных риэлтору и покойному продавцу.
ZVATO.RU советует вам помнить о том, если квартиру продает гражданин, получивший доверенность от продавца, необходимо добиться встречи с самим хозяином. Известны ситуации, когда подписи на доверенности подделывались. Имеют место случаи, когда лицо, выдавшее доверенность, умирает, и действие доверенности в этом случае прекращается. Но ее недобросовестный получатель может скрыть это от покупателя и неплохо поживиться, принимая задаток.
Если продавцом квартиры является лицо, состоящее в браке, необходимо предъявление нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку. Согласно Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из них. Обиженный супруг, чье мнение не было учтено, вправе потребовать признания сделки недействительной.
Рынок купли-продажи жилой недвижимости находится в постоянном движении. Изменяются условия купли-продажи квартир, меняется законодательство в сфере недвижимости. Так, многие мошеннические схемы популярные несколько лет назад, постепенно уходят в прошлое. К примеру, ранее жулики продавали недвижимость в плохом состоянии (после пожара или в аварийном состоянии) по цене нормального жилья. Теперь же в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры, поэтому такой вид мошенничества не встречается.
Однако аферистская схема многократной продажи квартиры вновь стала актуальной. Мошенникам удается изготовить копии документов на современной копировальной технике. Подделку документов можно обнаружить только во время процедуры регистрации. В этой ситуации аферисту главное – уговорить покупателя рассчитаться за будущую квартиру (или хотя бы передать часть денег) в нотариате – до регистрации. В этом случае жулик может за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться между собой.
Если стоимость предлагаемой вам квартиры ниже рыночной на 20%, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники (если квартира продается непосредственно через физических лиц), ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам (родственникам немедленно нужны денежные средства на лечение или на переезд в другой город). Бывает, мошенники продают квартиру через якобы крупное агентство недвижимости, изменив одну букву в его названии (например, «Квадрат +»). Наименование компании схоже с названием известного агентства с хорошей репутацией. Компания-дублер регистрируется в налоговой инспекции, снимает хороший офис в центре города на одну-две недели, в газете и в Интернете дает объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене от «известного» агентства недвижимости. На эту уловку и клюет покупатель, который в последующем несет большие убытки.
Если вы – продавец квартиры
При продаже квартиры необходимо знать, где могут быть скрыты опасности, и как свести возможные риски к минимуму. В большинстве стран сделки проверяют по полгода, в России же эта процедура сокращается до двух-трех недель. В связи с этим вся предварительная работа, как правило, ложится на плечи риэлторов или на самих владельцев квартиры. Если вы решили продавать свою квартиру через агентство или фирму, оказывающую подобные услуги, с вами должны составить Договор поручения на оказания услуг, где четко будет прописано, какие обязанности и права вы возлагаете на доверенное лицо. Передача оригиналов документов должна осуществляться только по акту приема-передачи документов, который составляется в двух экземплярах. Никогда и ни при каких условиях не передавайте документы на квартиру посторонним людям. При составлении же доверенности на сотрудника фирмы, представляющего ваши интересы, грамотно и конкретно формулируйте те полномочия, которыми вы наделяете доверенное лицо.
ZVATO.RU советует вам очень тщательно изучить личность покупателя, например, выяснить, есть ли сведения о нем в органах внутренних дел и т.д. Не стоит спешить заключать сделку при отсутствии всей необходимой информации о потенциальном покупателе вашей жилплощади. Некоторых «покупателей» при осмотре жилья интересует далеко не само помещение, а скорее его содержимое. Насторожитесь, если возможный клиент будет обращать внимание не на вид из окна, состояние квартиры, правоустанавливающие документы, а на вещи, расположенные в комнатах.
Так, в последние годы было проведено множество проверок по факту совершения преступлений, связанных с кражей чужого имущества, когда предметы и ценности пропадали у собственников именно после показов квартир потенциальным покупателям. Поэтому перед показом квартиры всегда следует проверять паспорта тех покупателей и сотрудников риэлторских компаний, которых вы впускаете в свою квартиру, записывать их данные, а также убрать все ценные вещи и документы в надежное место с целью уменьшения риска возможной кражи.
ZVATO.RU советует вам об обязательной необходимости сообщить покупателям о недостатках квартиры, а существенные из них лучше прописать в договоре купли-продажи. Это позволит в дальнейшем избежать судебных исков о взыскании убытков, причиненных продажей некачественного жилья или расторжении договора в связи с наличием существенных недостатков в помещении. Такими недостатками могут быть: неузаконенная перепланировка, частично не работающая электропроводка, серьезные нарушения в конструктивных составляющих жилого помещения после ремонта, наличие судебных и иных притязаний со стороны третьих лиц и т.д.
Если вы готовы переходить к процедуре регистрации сделки купли-продажи квартиры, а покупатель – к расчету с вами, изучите варианты получения денег за продажу квартиры. Наиболее безопасными считаются расчеты через банковскую ячейку депозитария. Деньги в ячейку закладываются покупателем в присутствии продавца после того, как их пересчитали и при необходимости проверили подлинность банкнот на детекторе, запечатали в конверт. Продавец сможет вскрыть ячейку, только после предъявления документов о регистрации сделки купли-продажи квартиры на покупателя. Таким образом, вы подстраховываете себя полностью: деньги в вашем присутствии проверены, заложены в банковскую ячейку на ваше имя, и покупатель не имеет доступа к ячейке без продавца, т.е. без вас. В условиях договора рекомендуется указать место и время совершения расчетов.
Помните об указанных нами возможных рисках при совершении столь серьезных сделок купли-продажи квартир, и пусть это поможет вам выгодно продать свое имущество, а также приобрести жилье, которое вас полностью устраивает.
